Waardeloze marktwaarde met verstrekkende gevolgen

Oktober 2015

 

Vrijwel dagelijks vragen opdrachtgevers mij een taxatie te maken van de marktwaarde van vastgoed. Logisch, ik ben al 16 jaar taxateur en het is mijn dagelijks werk. Toch loop ik vrijwel dagelijks tegen het probleem aan dat opdrachtgevers niet snappen wat een taxateur nodig heeft om een marktwaarde te bepalen.
Marktwaarde houdt in dat je als taxateur een inschatting maakt van het bedrag dat een redelijk handelend koper in de huidige markt zou betalen aan een redelijk handelend verkoper voor een bepaald vastgoedobject. Ik word vaak geacht om op basis van zeer beperkte informatie aannamen te doen en zo een marktwaarde te bepalen. Deze marktwaarde is dan alleen houdbaar onder de gekozen bijzondere uitgangspunten en zeer onzeker. Echter de marktwaarde krijgt bij de opdrachtgever vaak de status van ‘waarheid’ op basis waarvan beslissingen worden genomen met verstrekkende gevolgen. Dit is voor geen enkele partij wenselijk. Zie de taxateur als koper en verkoper tegelijk en bedenk wat die twee partijen nodig hebben om tot een transactie te komen. Informeer de taxateur en streef naar een waarde zonder bijzondere uitgangspunten. Alleen dan kan de taxateur een marktwaarde inschatten waar opdrachtgever wat aan heeft en wordt de ingeschatte marktwaarde ook waardevol.
Taxateur als ‘koper’
Om de marktwaarde te kunnen bepalen heb ik als taxateur informatie nodig. Net als een redelijk handelend koper, bepaal ik als taxateur de potentie die het vastgoedobject heeft in de huidige markt. Iedereen begrijpt dat je als koper alles wilt weten over een object alvorens een bod wordt gedaan. Echter als taxateur krijg ik vrijwel nooit complete informatie en een duidelijke doelstelling van de taxatie.
Oorzaken hiervoor kan ik ook wel bedenken. Een taxatie wordt zeer vaak gevraagd in situaties waarin helemaal niet wordt verkocht. Informatie op detailniveau is dan ook niet beschikbaar. Een andere reden is vaak dat de directe opdrachtgever niet direct betrokken is bij het vastgoed object en daarom zeer beperkt toegang heeft tot de benodigde informatie. Een derde veel voorkomende reden is dat de opdrachtgever niet begrijpt dat je als taxateur eigenlijk een soort ‘koper’ bent en dat je aan een taxateur moet aangeven wat precies de voorwaarden zijn waaronder het vastgoedobject ‘fictief’ verkocht moet worden. Een taxatie is namelijk niks anders dan een fictieve transactie onder een aantal voorwaarden, zoals een behoorlijke marketing periode, redelijk handelende partijen met gepaste afstand en een transactie/peildatum.
Aannamen/uitgangspunten
Toch wil je als taxateur, ook bij gebrekkige informatie, een marktwaarde kunnen bepalen en daarmee aan de opdracht voldoen. Dus ik doe aannamen, of kies uitgangspunten, zoals dat heet in taxatietermen. De marktwaarde die ik dan vervolgens inschat op basis van deze uitgangspunten, kan zeer sterk afwijken van de werkelijke situatie. De contractvoorwaarden van een huurder zijn bijvoorbeeld van cruciaal belang voor een waardering. Toch gebeurt het met grote regelmaat dat ik daar geen informatie over krijg. De staat van onderhoud van een vastgoedobject aan de binnenzijde is zeer bepalend voor de waarde. Maar wanneer ik een geveltaxatie moet doen kan ik dat echt niet beoordelen. Ook het verhuurbaar oppervlak van het vastgoedobject is niet altijd duidelijk. Op basis van uitgangspunten en aannamen bepaal ik vervolgens een marktwaarde. De uitgangspunten en aannamen verwoord ik netjes in het rapport en ook de mate van zekerheid van de waarde. Helaas is mijn ervaring dat mijn zo mooi verwoorde aannamen in een la verdwijnen en de getaxeerde waarde de status krijgt van ‘waarheid’.
Verstrekkende gevolgen
Vervolgens worden er door opdrachtgever beslissingen genomen op basis van mijn ‘waarheid’ die verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor de eigenaren van het vastgoed. Opdrachtgevers zijn vaak geen eigenaar, maar financier en op basis van een taxatie worden beslissingen genomen over de voorwaarden van de financiering. Dit is een onwenselijke situatie voor alle partijen. De taxateur is gefrustreerd omdat hij zijn werk niet goed kan uitvoeren. De opdrachtgever heeft niet de beschikking over de marktwaarde onder de juiste uitgangspunten en er worden beslissingen genomen die mogelijk anders waren geweest, wanneer de marktwaarde onder de juiste uitgangspunten was getaxeerd.
Informeer de taxateur!
Zie de taxateur als koper en verkoper tegelijk en bedenk wat die twee partijen nodig hebben om tot een transactie te komen. Informeer de taxateur en streef naar een waarde zonder bijzondere uitgangspunten. Alleen dan kan de taxateur een marktwaarde inschatten waar opdrachtgever wat aan heeft en wordt de ingeschatte marktwaarde ook waardevol.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *